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“집값 폭락시 대출 다 안갚아도 된다?”  
비소구대출 논란 관련
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기자 : 김지연 등록일 : 2014-09-01 21:42 최종편집일 : 1970-01-01 09:00
<p style="text-align: justify; line-height: 180%; text-indent: 0px; margin: 0px; font-family: 굴림; color: #000000; font-size: 11pt">국토교통부(장관 서승환)는 이번 정부 들어 주택금융에 있어서, 금융기관 중심의 기존 대출 관행을 개선하여 금융 소비자의 권익을 적극적으로 보호한다는 정책 목표를 설정하고, <br />
<br />
지난해부터 ⅰ) 무주택 서민의 주택구입 비용과 집값변동 위험 경감을 위한 내집마련 디딤돌 대출과 공유형 모기지, <br />
<br />
ⅱ) 전세 세입자의 저리 자금조달과 이른바 &lsquo;깡통전세&rsquo;로부터 보증금 보호를 위한 전세금 안심대출과 전세금반환보증, <br />
<br />
ⅲ) 건설업체의 저리 자금조달 및 주택경기 대응능력 제고를 위한 표준 PF보증과 준공미분양 전세전환 보증상품 도입 등 <br />
<br />
금융기관(주택기금 등)과 금융소비자(주택구입자, 세입자, 건설업체)가 주택금융과 관련된 위험과 성과를 공유함으로써 상호 윈윈할 수 있는 새로운 개념의 상품을 지속적으로 도입하여 왔다. <br />
<br />
9.1일 발표된 유한책임 대출(비소구대출)도 이러한 연장선상에서 금융소비자인 주택구입자의 권익보호 차원에서 시범 도입된다. <br />
<br />
유한책임 대출제도(비소구대출)는 기존 주택담보대출과 달리, 차입자의 상환책임이 담보물로 한정되는 대출이다. <br />
<br />
예를 들어, 평범한 직장인 A씨가 주택구입을 위해 1억원을 대출받았으나, 연체로 A씨의 주택이 경매에 넘어가 은행이 경락대금으로 8천만원만 회수할 경우, 현 제도하에서는 은행은 담보물 외에 A씨의 일반재산 또는 봉급 압류 등을 통해 추가로 자금을 회수한다. <br />
<br />
반면, 유한책임 대출제도 하에서는 은행이 담보물 경매를 통한 회수액 8천만원 외에 추가로 상환을 청구하지 않는다. <br />
<br />
국토부 관계자에 따르면 유한책임 대출제도는 국가별 금융환경에 따라 장단점이 있지만, 우리나라의 경우 LTV, DTI 등이 엄격하게 적용되고 있어 긍정적인 효과가 보다 클 것으로 내다보았다. <br />
<br />
무엇보다, 금융기관의 부문별한 대출관행으로 인한 하우스 푸어 양산, 주택경기 진폭 확대 등과 같은 부작용을 줄일 수 있다. <br />
<br />
LTV 상한이 90&sim;100%에 이르는 미국, 영국 등의 경우는 집값이 대출액보다 떨어질 경우 주택구입자가 상환을 포기하는 등 채무자의 도덕적 해이가 발생할 수 있다. <br />
<br />
그러나, 우리나라는 평균 LTV가 50%대이고, LTV 상한도 70%에 불과한데다가 담보물 외 일반재산을 통한 채권회수가 가능하기 때문에 금융기관들은 집값이 떨어져도 위험이 거의 없다. <br />
<br />
이로 인해 &lsquo;00년대 중반 은행들이 개인의 채무상환능력이나 주택경기변동을 고려하지 않고, 무분별하게 대출에 나섰고, 그 결과 하우스푸어 양산, 집값 버블 형성과 해소 과정에서 주택경기 진폭 확대 등 많은 사회적 문제를 낳았다는 것이 국토부의 해석이다. <br />
<br />
따라서 유한책임 대출제도가 도입되면 금융기관도 집값변동 위험의 일부를 공유하게 되어 보다 책임감 있는 대출 유도는 물론 대출심사 기법의 고도화 등 금융발전에도 기여할 것으로 보인다. <br />
<br />
특히, 국토부 관계자는 여러 측면에서 주택기금 디딤돌 대출이 적은 학습비용으로 우리나라 여건에 맞은 유한책임 대출제도의 효과를 점검할 수 있는 최적의 상품이며, 시범사업 추진으로 인한 차입자의 도덕적 해이 조장과 주택기금 부실 우려는 다음과 같은 사유로 가능성이 낮다고 말하였다. <br />
<br />
① 주택기금 디딤돌 대출의 상품요건이 미국 등 해외에서 검증된 유한책임 대출상품과 유사 <br />
<br />
미국의 경우 주마다 다소 차이는 있으나, 대체로 △주택 구입 목적, △ 주택규모 제한, △1순위 주택담보대출에 한정하여 운용 <br />
<br />
디딤돌 대출 역시 무주택서민을 위한 구입자금 대출로서, 현재 85㎡ 이하 주택에 대해서, 1순위 근저당권을 조건으로 운용 중 <br />
<br />
② 이러한 특징으로 인해 디딤돌 대출은 시중은행 주택담보대출보다 연체율이 낮고, 경매시 낙찰가율도 높아 유한책임 대출제도를 도입하더라도 고의적인 채무불이행 가능성 및 기금 부담 미미<br />
&nbsp;</p>
<p style="text-align: justify; line-height: 180%; text-indent: 0px; margin: 0px; font-family: 굴림; color: #000000; font-size: 10pt">* (연체율, &lsquo;13.12) 주택기금 0.2% &lt; 시중은행 0.5% (은행은 사업자금 대출 허용)<br />
* (아파트 낙찰가율, &lsquo;08~&rsquo;12) 85㎡이하 84.7% &gt; 85㎡초과 75.3%<br />
* 최근 5년간 경매실행된 주택기금 구입자금(1,428건, 699억) 중 추가적인 채권자 일반 재산 추징 등으로 받아낸 채권액은 1천만원에 불과<br />
&nbsp;</p>
<p style="text-align: justify; line-height: 180%; text-indent: 0px; margin: 0px; font-family: 굴림; color: #000000; font-size: 11pt"><br />
③ 디딤돌대출의 LTV(58.3%)가 낮기 때문에 집값이 급락하더라도 경매를 통한 주택기금의 대출금 미회수 가능성은 낮은 반면, 채무자는 고의 채무불이행시 가산금리 적용(연체금액*4&sim;5% 가산), 주택 경매처분시 시세보다 15%이상 할인 매각되면서 거주공간을 잃게 되게 등 득보다 실이 커 도덕적 해이 가능성 미미<br />
&nbsp;</p>
<p style="text-align: justify; line-height: 180%; text-indent: 0px; margin: 0px; font-family: 굴림; color: #000000; font-size: 10pt">* 집값이 가장 급락했던 외환위기 시에도('97&sim;98) 최고점 대비 집값 하락률은 -13.2%(전국평균)였기 때문에 극단적 상황에서도 자금 미회수 위험 미미 <br />
* 국내 금융전문가도 비소구대출 도입으로 인한 손실이 대출액의 0.005% 수준에 불과하다고 실증 연구(&lsquo;12.8, 이철우&middot;고성수)<br />
&nbsp;</p>
<p style="text-align: justify; line-height: 180%; text-indent: 0px; margin: 0px; font-family: 굴림; color: #000000; font-size: 11pt"><br />
한편, 국토부는 금융소비자 권익보호와 금융기관과 금융소비자간 위험과 성과 공유를 통한 상호 윈윈하는 결과 도출 및 이를 통한 새로운 시장창출은 피하기 어려운 시대적 흐름이라고 강조하면서, &lsquo;15년 상반기까지 주택법을 개정하여 유한책임 대출제도 시행의 근거를 마련하고, 관계 부처 및 전문가 의견 수렴을 거쳐, &rsquo;15년 중 시범사업을 시행할 계획이라고 말하였다. <br />
&nbsp;</p>
<br />

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