“집값 폭락시 대출 다 안갚아도 된다?”

비소구대출 논란 관련

기자 : 김지연 등록일 : 2014-09-01 21:42 최종편집일 : 1970-01-01 09:00

국토교통부(장관 서승환)는 이번 정부 들어 주택금융에 있어서, 금융기관 중심의 기존 대출 관행을 개선하여 금융 소비자의 권익을 적극적으로 보호한다는 정책 목표를 설정하고, 
 
지난해부터 ⅰ) 무주택 서민의 주택구입 비용과 집값변동 위험 경감을 위한 내집마련 디딤돌 대출과 공유형 모기지, 
 
ⅱ) 전세 세입자의 저리 자금조달과 이른바 ‘깡통전세’로부터 보증금 보호를 위한 전세금 안심대출과 전세금반환보증, 
 
ⅲ) 건설업체의 저리 자금조달 및 주택경기 대응능력 제고를 위한 표준 PF보증과 준공미분양 전세전환 보증상품 도입 등 
 
금융기관(주택기금 등)과 금융소비자(주택구입자, 세입자, 건설업체)가 주택금융과 관련된 위험과 성과를 공유함으로써 상호 윈윈할 수 있는 새로운 개념의 상품을 지속적으로 도입하여 왔다. 
 
9.1일 발표된 유한책임 대출(비소구대출)도 이러한 연장선상에서 금융소비자인 주택구입자의 권익보호 차원에서 시범 도입된다. 
 
유한책임 대출제도(비소구대출)는 기존 주택담보대출과 달리, 차입자의 상환책임이 담보물로 한정되는 대출이다. 
 
예를 들어, 평범한 직장인 A씨가 주택구입을 위해 1억원을 대출받았으나, 연체로 A씨의 주택이 경매에 넘어가 은행이 경락대금으로 8천만원만 회수할 경우, 현 제도하에서는 은행은 담보물 외에 A씨의 일반재산 또는 봉급 압류 등을 통해 추가로 자금을 회수한다. 
 
반면, 유한책임 대출제도 하에서는 은행이 담보물 경매를 통한 회수액 8천만원 외에 추가로 상환을 청구하지 않는다. 
 
국토부 관계자에 따르면 유한책임 대출제도는 국가별 금융환경에 따라 장단점이 있지만, 우리나라의 경우 LTV, DTI 등이 엄격하게 적용되고 있어 긍정적인 효과가 보다 클 것으로 내다보았다. 
 
무엇보다, 금융기관의 부문별한 대출관행으로 인한 하우스 푸어 양산, 주택경기 진폭 확대 등과 같은 부작용을 줄일 수 있다. 
 
LTV 상한이 90&sim;100%에 이르는 미국, 영국 등의 경우는 집값이 대출액보다 떨어질 경우 주택구입자가 상환을 포기하는 등 채무자의 도덕적 해이가 발생할 수 있다. 
 
그러나, 우리나라는 평균 LTV가 50%대이고, LTV 상한도 70%에 불과한데다가 담보물 외 일반재산을 통한 채권회수가 가능하기 때문에 금융기관들은 집값이 떨어져도 위험이 거의 없다. 
 
이로 인해 ‘00년대 중반 은행들이 개인의 채무상환능력이나 주택경기변동을 고려하지 않고, 무분별하게 대출에 나섰고, 그 결과 하우스푸어 양산, 집값 버블 형성과 해소 과정에서 주택경기 진폭 확대 등 많은 사회적 문제를 낳았다는 것이 국토부의 해석이다. 
 
따라서 유한책임 대출제도가 도입되면 금융기관도 집값변동 위험의 일부를 공유하게 되어 보다 책임감 있는 대출 유도는 물론 대출심사 기법의 고도화 등 금융발전에도 기여할 것으로 보인다. 
 
특히, 국토부 관계자는 여러 측면에서 주택기금 디딤돌 대출이 적은 학습비용으로 우리나라 여건에 맞은 유한책임 대출제도의 효과를 점검할 수 있는 최적의 상품이며, 시범사업 추진으로 인한 차입자의 도덕적 해이 조장과 주택기금 부실 우려는 다음과 같은 사유로 가능성이 낮다고 말하였다. 
 
① 주택기금 디딤돌 대출의 상품요건이 미국 등 해외에서 검증된 유한책임 대출상품과 유사 
 
미국의 경우 주마다 다소 차이는 있으나, 대체로 △주택 구입 목적, △ 주택규모 제한, △1순위 주택담보대출에 한정하여 운용 
 
디딤돌 대출 역시 무주택서민을 위한 구입자금 대출로서, 현재 85㎡ 이하 주택에 대해서, 1순위 근저당권을 조건으로 운용 중 
 
② 이러한 특징으로 인해 디딤돌 대출은 시중은행 주택담보대출보다 연체율이 낮고, 경매시 낙찰가율도 높아 유한책임 대출제도를 도입하더라도 고의적인 채무불이행 가능성 및 기금 부담 미미 
 
* (연체율, ‘13.12) 주택기금 0.2% < 시중은행 0.5% (은행은 사업자금 대출 허용) 
* (아파트 낙찰가율, ‘08～’12) 85㎡이하 84.7% > 85㎡초과 75.3% 
* 최근 5년간 경매실행된 주택기금 구입자금(1,428건, 699억) 중 추가적인 채권자 일반 재산 추징 등으로 받아낸 채권액은 1천만원에 불과 
 
 
③ 디딤돌대출의 LTV(58.3%)가 낮기 때문에 집값이 급락하더라도 경매를 통한 주택기금의 대출금 미회수 가능성은 낮은 반면, 채무자는 고의 채무불이행시 가산금리 적용(연체금액*4&sim;5% 가산), 주택 경매처분시 시세보다 15%이상 할인 매각되면서 거주공간을 잃게 되게 등 득보다 실이 커 도덕적 해이 가능성 미미 
 
* 집값이 가장 급락했던 외환위기 시에도('97&sim;98) 최고점 대비 집값 하락률은 -13.2%(전국평균)였기 때문에 극단적 상황에서도 자금 미회수 위험 미미 
* 국내 금융전문가도 비소구대출 도입으로 인한 손실이 대출액의 0.005% 수준에 불과하다고 실증 연구(‘12.8, 이철우·고성수) 
 
 
한편, 국토부는 금융소비자 권익보호와 금융기관과 금융소비자간 위험과 성과 공유를 통한 상호 윈윈하는 결과 도출 및 이를 통한 새로운 시장창출은 피하기 어려운 시대적 흐름이라고 강조하면서, ‘15년 상반기까지 주택법을 개정하여 유한책임 대출제도 시행의 근거를 마련하고, 관계 부처 및 전문가 의견 수렴을 거쳐, ’15년 중 시범사업을 시행할 계획이라고 말하였다.

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